L’UE lancia un quadro comune contro la crisi abitativa, possibile stretta agli affitti brevi

Bruxelles – Crisi abitativa, che fare? La competenza resta materia dei singoli Paesi membri dell’Unione europea, ma la situazione è diventata “seria e urgente” e la Commissione vuole dire la sua. Lo fa con l’Atto sull’edilizia abitativa a prezzi accessibili adottato oggi (9 settembre) dal collegio dei commissari e che sarà oggetto del lavoro di Parlamento e Consiglio – dunque suscettibile di cambiamenti e variazioni – nell’ambito della procedura legislativa ordinaria. Il nocciolo della proposta sta in una serie di criteri che definirà le “aree sotto pressione abitativa” dando alle autorità locali la possibilità di introdurre limitazioni agli affitti brevi.

“Il 51 per cento dei cittadini europei che vivono in città ritiene che la mancanza di alloggi a prezzi accessibili sia un problema serio e urgente”, ha dichiarato oggi il commissario europeo per l’Energia, Dan Jørgensen, nella conferenza stampa di presentazione del regolamento. C’è poco da aggiungere: “Siamo nel bel mezzo di una crisi abitativa” e “dobbiamo agire“. Il problema è sfaccettato: ci sono gli affitti brevi, ma anche il caro-affitti più generale e la presenza di troppe case e appartamenti vuoti. Il problema degli affitti a breve termine riguarda le città e le località turistiche molto frequentate, “dove la pressione sul mercato immobiliare è più forte” e dove “il crescente utilizzo di abitazioni per finalità diverse dalla residenza principale può aggravare la situazione in termini di disponibilità e accessibilità economica”, dettaglia la Commissione. Al di là degli affitti brevi, però, c’è l’intero “andamento dei prezzi” ad essere “piuttosto preoccupante”, secondo Jørgensen. “I dati parlano chiaro: negli ultimi dieci anni, gli affitti sono aumentati del 59 per cento a Berlino, del 75 a Madrid e del 103 a Lisbona“, ha chiarito. Ciò significa “che persone comuni con lavori normali (come infermieri, insegnanti o agenti di polizia) spesso non riescono a vivere dove prestano servizio”, ha aggiunto. Oltre ai prezzi, anche l’assenza degli alloggi preoccupa. Secondo quanto riportato dal commissario, “esistono città una quota compresa tra il 20 e il 30 per cento delle abitazioni risulta sfitta“.

Pertanto, la proposta varata oggi dall’esecutivo UE punta a offrire una risposta a delle problematiche “fortemente localizzate, offrendo alle autorità pubbliche certezza giuridica qualora decidano di intervenire, nel rispetto del diritto comunitario”. In realtà, alcuni Stati membri hanno già adottato delle misure volte ad alleviare tali pressioni, ma si sono scontrati con l’Unione per la loro incompatibilità con il diritto comunitario. Il testo proposto introduce “per la prima volta, un quadro europeo comune per la valutazione delle misure in materia di edilizia abitativa che incidono sul mercato unico”. In particolare, il processo di esame della situazione inizia con una valutazione preliminare basata sul rapporto prezzo-reddito (PTI) per verificare se i prezzi delle abitazioni stiano diventando meno accessibili rispetto ai redditi. Nel dettaglio, andrà verificato se il rapporto prezzo medio di vendita è pari ad almeno otto anni di reddito disponibile pro capite. A seguire, ci sarà un’analisi più approfondita delle condizioni del mercato immobiliare locale, che include la domanda e l’offerta di alloggi, nonché le tendenze demografiche e della popolazione. In particolare, se il rapporto tra prezzi e redditi è aumentato negli ultimi dieci anni. Inoltre, se disponibili, le autorità possono utilizzare dati locali più dettagliati per individuare le tensioni che le medie regionali o nazionali potrebbero nascondere. Infine, andrà dimostrata l’improbabilità di un miglioramento della situazione nei tre anni successivi, senza l’intervento previsto.

Tuttavia, la decisione se intervenire e quali misure adottare resta di competenza delle autorità preposte. In ogni caso, però, la valutazione che l’autorità nazionale, regionale o locale competente farà dello stato dell’arte, dovrà essere basata su dati concreti, mirata geograficamente, trasparente e soggetta a revisione periodica, tenendo conto delle specifiche condizioni del mercato immobiliare locale. Il commissario ha sintetizzato: “Non spetta a noi, da Bruxelles, prendere questa decisione, perchè il nostro compito è rendere possibile l’adozione di tali misure – qualora lo si desideri – nel rispetto delle regole del mercato unico”.

Con le nuove norme, dunque, le autorità competenti potranno individuare le “aree caratterizzate da tensione abitativa” e dimostrare, sulla base di prove concrete, l’esistenza di un problema. La risposta al problema proposta dal Regolamento “non vieta né limita le locazioni a breve termine”, precisa l’esecutivo UE. Ma l’attenzione sarà rivolta alle attività che, per portata, frequenza o natura commerciale, rischiano maggiormente di ridurre la disponibilità di alloggi destinati a uso residenziale a lungo termine. Ed è in questo contesto che entra in gioco il provvedimento odierno stabilendo quel “quadro europeo comune che le autorità sono tenute a rispettare qualora decidano, nell’esercizio dei poteri loro conferiti dalla normativa nazionale, di adottare misure che incidono sull’acquisto o sull’utilizzo di alloggi per finalità diverse dalla residenza principale, per ragioni legate all’accessibilità economica e alla disponibilità abitativa”. La giustificazione alla base di queste misure sarà quindi armonizzata a livello UE perché il metro di valutazione sarà lo stesso.

Le azioni si baseranno su elementi che provino “un impatto negativo significativo sull’accessibilità economica o sulla disponibilità degli alloggi” per almeno tre anni e saranno “non discriminatorie, necessarie e proporzionate, adeguatamente mirate e limitate nel tempo” fino a un massimo di 5 anni, nonché dovranno “rispettare i diritti fondamentali, compreso il diritto di proprietà”. Dunque, se le autorità decideranno di limitare l’uso degli alloggi – ad esempio quelli a breve termine o sfitti -, dovranno da un lato “dimostrare che tale pratica contribuisce alla tensione abitativa locale” e dall’altro “garantire che le eventuali misure siano mirate, necessarie e proporzionate”. Infine, la Commissione ha pubblicato anche delle raccomandazioni per andare incontro a tali esigenze.

Per il commissario Jørgensen, il testo fornisce “agli Stati membri e alle amministrazioni locali degli strumenti da utilizzare per introdurre misure volte ad affrontare” le questioni dell’accessibilità economica e della disponibilità di alloggi nelle aree più colpite. Insieme a Jørgensen, la vice presidente esecutiva per la Concorrenza, Teresa Ribera, che ha precisato che “non esiste una soluzione miracolosa in grado di risolvere questo problema” in quanto “si tratta di una crisi molto complessa che richiede l’impiego di diversi strumenti”. Ma, allo stesso tempo, la presidente della Commissione europea, Ursula von der Leyen, ha ricordato di aver “promesso un anno fa di affrontare il problema dell’accessibilità economica degli alloggi in Europa”. E “oggi compiamo un passo in questa direzione”.